Institutionelle Investoren entscheiden sich zunehmend für eine Diversifikation in internationale Immobilien. Da stellen sich schnell Fragen der praktischen Umsetzung. Wir zeigen hier, wie die holländischen Pensionsfonds erfolgreich die Internationalisierung ihrer Immobilieninvestments umgesetzt haben.
Etwa zur Jahrtausendwende begannen die holländischen Pensionsfonds ihre Immobilieninvestments zu internationalisieren. Bereits 2012 überstiegen die Immobilieninvestitionen in Fremdwährungen die in Euro. 2020 beliefen sich die Immobilieninvestments in Fremdwährungen auf rund 60% der gesamten Immobilieninvestments.
Dabei haben holländische Pensionsfonds ihre Immobilienportfolios von direkten zu indirekten Investments umgeschichtet. Dies betraf nicht nur das internationale, sondern auch das nationale Portfolio. Insgesamt dominieren bei Immobilieninvestments mittlerweile klar verbriefte Anlageformen, welche börsennotiert oder nicht-börsennotiert sein können.
Abbildung 1: Immobilienportfolio holländischer Pensionsfonds nach Strukturierung Ende 2020
Quelle: De Nederlandsche Bank
Die Vorteile verbriefter Strukturen bei Immobilieninvestments liegen auf der Hand. Aufgrund der hohen Investitionssumme für ein einzelnes Objekt, können nur wenige sehr große Investoren mit Direktinvestitionen ein nach Regionen und Sektoren breit diversifiziertes Portfolio aufbauen. Insbesondere für mittelgroße und kleinere Investoren bieten sich daher indirekte Investments an. Überwiegend handelt es sich dabei um offene, diversifizierte Immobilieninvestmentfonds. Der Vorteil eines professionellen Asset Managements besteht nicht nur in der Portfoliooptimierung unter Rendite- und Risikoaspekten, sondern auch in der Übernahme sämtlicher Verwaltungsaufgaben bis hin zum Facility Management. Dies gilt umso mehr bei Auslandsinvestments: Je weiter die Immobilie vom Heimatstandort entfernt ist, umso geringer ist die lokale Marktkenntnis und umso schwieriger wird die Verwaltung.
Abbildung 2: Anteil börsennotierter Immobilieninvestments holländischer Pensionsfonds Ende 2020
Quelle: De Nederlandsche Bank
Börsennotierte Investments wie REITS und Immobilienaktien spielen für holländische Pensionsfonds eine geringere Rolle. Die Illiquiditätsprämie und eine geringere Korrelation mit dem Aktienmarkt, sprechen meist eher für nicht-börsennotierte Investments. Aufgrund der geringen Mindestzeichnungsbeträge, der geringeren Transaktionskosten, der höheren Markttransparenz und der relativ einfachen Einbindung in die bestehende Investmentinfrastruktur bevorzugt die Mehrheit der Investoren dabei offene oder geschlossene Investmentfonds. Das Angebot ist in den letzten 20 Jahren deutlich gestiegen. Allein in Europa ist laut INREV die Anzahl der angebotenen Vehikel von 45 mit einem Net Asset Value (NAV) von etwa EUR 17 Mrd. im Jahr 2001, auf 367 Vehikel mit einem NAV von EUR 207 Mrd. im Jahr 2019 gestiegen. Nur bei den großen Investoren finden sich auch Clubdeals und Joint Ventures. ABP ist unseres Wissens nach der einzige holländische Pensionsfonds, der auch Immobiliendirektanlagen im Ausland hält.
Die Basis jedes erfolgreichen Investments ist aber auch im Immobilienbereich ein professionell abgeleiteter strategischer Investmentplan. Wenn die ALM-Studie erstmalig ein positives Ergebnis für die Assetklasse „International Real Estate“ liefert, muss als Basis für die Implementierung zunächst ein strategischer Investmentplan, sozusagen als Fahrplan, ausgearbeitet werden. Risikoappetit, geografische Ausrichtung, Sub-Assetklassen und Verbriefungsstrukturen müssen festgelegt werden, bevor mit der Selektion der einzelnen Portfoliomanager begonnen werden kann. Bei diesem Prozess sind lokale Marktkenntnis durch Präsenz vor Ort, Erfahrung und Knowhow essenziell. ESG und Nachhaltigkeitsfaktoren spielen auch im Immobilienportfolio eine immer wichtigere Rolle, sind aber aufgrund der relativen Intransparenz der Immobilienmärkte und des Datenmangels noch deutlich schwieriger zu implementieren als bei den liquiden Assetklassen.
Insbesondere Investoren, die zum ersten Mal in diese Assetklasse investieren, sollten dabei kompetente Beratung und praktische Unterstützung durch unabhängige Spezialisten in Anspruch nehmen. Mit unserem neuen Kooperationspartner Almazara Real Asset Advisory können wir institutionelle Investoren mit einem erfahrenen und professionellen Team passgenau unterstützen.
