Kapitalanlagen in internationale Immobilien – kritische Erfolgsfaktoren

Dorothee Franzen, Jun 25, 2021 11:02:27 AM

 

Internationale Immobilien finden wachsendes Interesse bei institutionellen Investoren. Diese interessante Assetklasse hat aber auch ihre eigenen Herausforderungen. Wir wollen in einer Reihe von Beiträgen ausloten, wie die Diversifikation ins Ausland erfolgreich gelingen kann. Wir beginnen mit den Erfahrungen der holländischen Pensionsfonds.

Die epochale Niedrigzinsphase setzt weltweit alle Altersversorgungseinrichtungen, die nach dem Prinzip der Kapitaldeckung arbeiten, unter enormen Druck. Investments in alternative Assetklassen versprechen Linderung mit einem Extra an Rendite und einem Plus an Diversifikation. Vor allem Infrastruktur und Private Debt werden zunehmend als attraktive Assetklasse genannt. Für die Mehrheit der institutionellen Anleger in Deutschland dürfte es sich hier um neue Assetklassen handeln mit dem Nachteil, dass Investments in neue Assetklassen immer zunächst notorisch knappe Governancebudgets binden.

Immobilien gehören dagegen seit Jahrzehnten zu den Core Investments von Pensionskassen und Versorgungswerken. Anders als z.B. in Großbritannien oder den USA zählt „Real Estate“ hierzulande nicht zu den „Alternatives“. Investitionen in Immobilen zeichnen sich durch ein attraktives Risiko-Ertrags-Profil, stabile Cashflows und einen partiellen Inflationsschutz aus. Traditionell standen im Immobilienbereich direkte Investitionen in Geschäfts-, Büro- oder Wohnimmobilien im Vordergrund. In diesen Segmenten setzt sich nun jedoch auch die generelle Renditekompression weiter fort. Hinzu besteht in manchen Bereichen, wie insbesondere Hotel- oder Büroimmobilien, Verunsicherung hinsichtlich der Implikationen der Corona-Krise.

Alternativ bietet sich die schrittweise Expansion ins Ausland an. Die Coronapandemie ist klar ein globales Phänomen, allerdings erholen sich manche Weltregionen schneller als andere. Investments in ausländische Immobilien bergen aber auch besondere Herausforderungen. Wir möchten hier am Beispiel der holländischen Pensionsfonds zeigen, wie die Diversifikation der Immobilieninvestments ins Ausland erfolgreich gelingen kann.

Mit etwa 10% liegt die Immobilienquote holländischer Pensionsfonds ähnlich hoch, wie bei deutschen Pensionskassen, wobei wir in Deutschland eine starke Streuung von 0% bis 25% beobachten können. Bei Versorgungswerken liegt der Anteil der Immobilien an den gesamten Kapitalanlagen im Durchschnitt mit knapp 20% deutlich höher.

Wie in Deutschland hatten holländische Pensionsfonds traditionell direkt Immobilien im eigenen Land gekauft. Da sich die Kapitalanlagen der holländische Pensionsfonds der OECD zufolge auf 195% des Bruttoinlandprodukts belaufen – der zweithöchste Wert weltweit nach Dänemark, traf diese Strategie bereits frühzeitig an ihre Grenzen. Holländische Pensionsfonds weisen international den niedrigsten „Home Bias“ auf; sie waren daher bereits von der Erfahrung mit anderen Assetklassen her mit internationalen Investments vertraut.

Die Giganten wie ABP und Zorg en Welzijn mit €493 Mrd.- und €254 Mrd. Kapitalanlagen begannen gegen Ende des 20. Jahrhunderts internationale Immobilienportfolios aufzubauen. Zwischen 2000 und 2010 folgten die übrigen Pensionsfonds diesen Trendsetzern. Heutzutage haben alle holländischen Pensionsfonds nicht-holländische Immobilien in ihrem Portfolio.

Abb. 1: Entwicklung der Immobilienportfolios holländischer Pensionsfonds nach Währungen

Quelle: De Nederlandsche Bank

Wir haben leider keine Statistik, die die Immobilieninvestments nach Ländern zeigt, daher können wir die Aufteilung nach Währungen nur als Indikation verwenden. Wie Abbildung 1 zu entnehmen ist, überstiegen 2012 erstmals die Immobilieninvestitionen in Nicht-Euro-Währungen die in Euro. 2020 beliefen sich die Immobilieninvestments in Nicht-Euro-Währungen auf rund 60% der gesamten Immobilieninvestments. Wir sehen heute eine breite Diversifikation der Immobilieninvestments nach Währungen, wobei der US-Dollar dominiert. Dies reflektiert sowohl Immobilieninvestments in den USA als auch Immobilieninvestments in anderen Ländern, die in USD denominiert sind.

Abb. 2: Anteil der Währungen an den Immobilienportfolios holländischer Pensionsfonds

Quelle: De Nederlandsche Bank

Andere rechtliche Rahmenbedingungen und unterschiedliche Marktusancen können allerdings erhebliche Fallstricke bergen. Genaue Kenntnis der lokalen Märkte ist unerlässlich, allerdings verfügen nur wenige institutionelle Investoren über die dafür erforderlichen Ressourcen. Bei Bedarf kann hier auf externe Unterstützung zurückgegriffen werden, um ohne unliebsame Überraschungen von den Vorteilen dieser interessanten Assetklasse profitieren zu können. Mit unserem neuen Kooperationspartner Almazara Real Asset Advisory können wir institutionelle Investoren mit einem erfahrenen und professionellen Team passgenau unterstützen.

Pressemitteilung

 

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