Auf Immobilien entfallen etwa 30% des weltweiten Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen. Damit ist die ökologische Hebelwirkung von CO2-Einsparungen bei Gebäuden beträchtlich. Gleichzeitig schlägt sich Nachhaltigkeit positiv auf den Wert der Gebäude und die erzielbaren Mieten nieder. Hierzu liegt mittlerweile eine Reihe akademischer Studien vor. Im Durchschnitt geht man davon aus, dass sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien eine Mietsteigerung von etwa 10% und eine Wertsteigerung von 10% - 20% erzielen.
Nachhaltigkeit ist bei immobilien eine win-win situation
Bei liquiden Kapitalanlagen wurde von Akademikern und Praktikern lange eine heftige Debatte geführt, auf wie viel Rendite in nachhaltigen Portfolios verzichtet werden muss. Mittlerweile sind Nachhaltigkeitskriterien fest im Kapitalanlageprozess institutioneller Investoren verankert. Im Immobilienbereich stellt sich die Frage „Rendite versus ESG“ erst gar nicht. Nachhaltigkeit ist bei Immobilien eine Win-Win-Situation für Investoren und die Umwelt.
die gefahr von Stranded Assets
Die Frage ist vielmehr, was passiert, wenn die erforderlichen Investitionen zur optimalen Verbesserung der Energieeffizienz von Immobilien nicht durchgeführt werden. Dann drohen „Stranded Assets“. Damit werden Immobilien bezeichnet, die Wertverluste erleiden, da sie den Anforderungen in Bezug auf Nachhaltigkeit nicht genügen. Die regulatorischen Anforderungen sind bereits deutlich gestiegen. Die EU-Kommission hat das Ziel vorgegeben, die CO2-Emissionen bis 2050 auf null zu senken; bis 2030 soll der CO2-Ausstoß um 55% unter dem Wert von 1990 liegen. Mit einer weiteren Verschärfung der Vorschriften ist daher zu rechnen. Der Druck zum nachhaltigen Gebäudebestand kommt aber nicht nur von regulatorischer Seite. Auch große Marktteilnehmer haben das Ziel ausgegeben, ihren eigenen Gebäudebestand klimaneutral zu gestalten.
Wie können sich institutionelle Investoren in diesem Spannungsfeld erfolgreich positionieren? Unsere Partner von Almazara Real Asset Advisers gehen davon aus, dass sich Nachhaltigkeit noch nicht vollumfänglich in der Bewertung von Immobilienfonds niederschlägt. Bei Neuinvestitionen sollte daher auf jeden Fall auf Nachhaltigkeit von Immobilien geachtet werden. Hierzu steht mittlerweile auch eine Reihe von Instrumenten zur Verfügung:
Investoren sollten darauf achten, dass die jeweiligen Fondsmanager CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) anwenden, ein von der EU unterstütztes Analysesystem, mit dem untersucht werden kann, ob sich das Portfolio erfolgreich auf dem Weg zur Klimaneutralität 2050 befindet.
Global Real Estate Sustainability Benchmark
Mit dem von Akademikern von Maastricht und Berkley in Zusammenarbeit mit zwei holländischen und einem britischen Pensionsfonds entwickelten Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) steht ein ganzheitliches Rating- und Benchmarkingsystem von Immobilienunternehmen und Immobilienfonds zur Verfügung. GRESB ist eine Scorecard, die anhand von sieben Indikatoren einen Gesamtwert ermittelt. Analog zu der Morningstar-Systematik werden dann Sterne verliehen. Die höchste Kategorie ist der 5-Sterne Green Star. Die GRESB Reports sind sehr detailliert und können gerne 100 Seiten und mehr umfassen. Analysiert werden die Aspekte Management, Policy & Disclosure, Risks & Opportunities, Monitoring & EMS, Performance Indicators, Building Certifications sowie Stakeholder Engagement. Der GRESB Organisation zufolge, haben im letzten Jahr 1.200 Immobilienunternehmen, REITs, Fonds und Developer teilgenommen. Während die Teilnahme in Asien noch gering ist und sich in den USA jetzt beschleunigt, ist die Marktdurchdringung in Europa mittlerweile recht hoch. Hier sollte ein gutes GRESB Rating mittlerweile zum Hygienefaktor bei der Fondsselektion zählen.
Angesichts der Komplexität der Materie und der knappen Governancebudgets werden nur die wenigsten Investoren intern eigene Ressourcen hierfür aufbauen wollen. Es kann alternativ auf unabhängige Beratung zurückgegriffen werden.
